A questão da locação por aplicativos eletrônicos é analisada no âmbito das tecnologias disruptivas. Com efeito, a Quarta Turma do STJ passou a apreciar a questão no REsp 1.819.075 do qual são extraídas algumas conclusões do voto do relator, com as quais já concordávamos:
a) Não se trata de contrato de hospedagem que, nos termos da Lei 11.771/2008, exige uma série de serviços não prestados em razão da espécie em discussão, sendo que eventual prestação de serviço pelo locador, como, por exemplo, lavagem de roupas de cama, não é suficiente para caracterizar “hospedagem” pois é atividade circunstancial;
b) Os aplicativos, como o AIRBNB em discussão, Booking, HomeAway etc., fazem parte da moderna economia de compartilhamento;
c) há “nítido propósito de destinação residencial a terceiros, mediante contraprestação pecuniária”, caracterizando contrato de locação por temporada;
d) a jurisprudência do STJ indica que a norma condominial restritiva é sopesada pelos critérios de razoabilidade e legitimidade em face do direito de propriedade;
e) “a locação realizada por tais métodos (plataforma virtual) é até mais segura – tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive, porquanto fica o registro de toda a transação financeira e dos dados pessoais deste e de todos os que vão permanecer no imóvel, inclusive com histórico de utilização do sistema”.
Nada obstante, o fato tratado neste recurso era bastante peculiar (sim, o STJ examinou os fatos!).
Com efeito, o voto divergente e vencedor da pena do Ministro Raul Araújo, negando a possibilidade no caso concreto, justificou que “a relação jurídica analisada é atípica, assemelhando a contrato de hospedagem. O que não pode ser admitido, em face da convenção condominial, é a alteração do contrato típico em convento, a qual restou evidenciada pela prova dos autos.”
O Ministro mencionou “convento”, provavelmente com o sentido da origem “conventus”, ou seja, reunião, assembleia, colônia romana.
Isto porque, no local, o proprietário cedia quartos da unidade para pessoas distintas e transformou a sua unidade em pensão, cedendo um quarto para cada hóspede.
No caso concreto, tratava-se mesmo de hospedagem de pessoas que não maninham qualquer vínculo, ou seja, uma espécie de pensão nos cômodos da residência inserida em condomínio.
Deveras, o fato não se amoldava ao conceito legal de locação por temporada previsto no art. 48 da Lei 8.245/1991.
O Ministro Raul Araújo, que abriu a divergência, continuou na sua exposição deduzindo que “essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra ainda clara definição doutrinaria ou mesmo legislação reguladora no Brasil. Não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, nem mesmo com aquela menos antiga, denominada de aluguel por temporada. Tampouco se mistura com os usuais tipos de hospedagem ofertados de modo formal por hotéis e pousadas.”
Em suma, nesse julgado, como se tratava de verdadeira pensão à moda antiga, instalada em unidade condominial, utilizando-se acidentalmente da plataforma Airbnb, a situação jurídica fática não se amoldava a qualquer hipótese de locação, mais se aproximando da hospedagem.
Pensar o contrário e atribuir a esse precedente a impossibilidade de se levar a efeito contrato de locação por temporada residencial, nos termos do art. 48 da Lei do Inquilinato, segundo o qual “considera-se locação para temporada aquela destinada à RESIDÊNCIA temporária do locatário” para lazer, tratamento de saúde, realização de cursos entre outras motivações temporárias, por até 90 dias, significaria negar vigência ao referido dispositivo da Lei do Inquilinato e afrontar o direito de propriedade garantido pelo art. 5º, XXII da Constituição, notadamente em razão do atributo da fruição.
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postado em 28/04/2021
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